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保利物业赴港IPO获批 搅动上市物业公司排名

  9月17日晚间,保利地产(600048.SH)公告称,全资子公司保利物业于境外上市事项已获网投平台时时彩证监会核准。这标志着,保利物业即将叩开港股市场的大门。

  据保利物业所收批复,网投平台时时彩证监会核准保利物业发行不超过153,333,400股境外上市外资股,每股面值人民币1元,全部为普通股。完成本次发行后,保利物业可到香港交易所主板上市。

  此外,保利物业本次发行境外上市外资股(H股)并上市事项尚需取得香港证券及期货事务监察委员会、香港联合交易所有限公司等核准。

  若成功赴港IPO,保利物业将刷新上市物业公司排名。截至2019年4月30日,保利物业合同管理面积为3.71亿平方米,即将超越绿城服务(02869.HK)成为第三大上市物业公司,仅次于彩生活(01778.HK)和碧桂园服务(06098.HK)。

  2016年、2017年、2018年三年间,保利物业总收入分别为25.6亿元、32.4亿元、42.29亿元。与此同时,公司同期利润分别为1.49亿元、2.25亿元、3.36亿元。

  目前,保利物业共有三个业务条线,分别提供物业管理业务、非业主增值服务及社区增值服务。物业管理业务是公司最重要的收入来源,2019年前4个月,公司物业管理业务收入12.11亿元,占总营收比例为70.5%。

  与行业普遍现状类似,保利物业的收入仰仗母公司保利网投平台时时彩的资源,不过这一比重正在逐年降低。2016年至2018年各期,保利地产向保利物业贡献的收入占比从98.7%下降至88.6%,2019年前4个月再降至84.2%。

  实际上,早在2017年8月,保利物业便于新三板挂牌,但在今年4月11日公告退市。此后不到四个月,保利物业火速转战港股,并于8月7日正式向港交所递交招股书。

  对轻资产物业公司来说,新三板限制过大,无法达到快速融资目的。而A股对于新上市公司审核较严,使得保利物业选择赴港上市。

  当下,物管行业仍处于“跑马圈地”状态。平安证券研报显示, 2018年行业十强市占率为11.4%,百强市占率也不足四成。管理规模最高的彩生活市占率仅1.7%,远低于龙头房企市占率。

  对规模和市占率的诉求,使物业公司渴求资本市场融资进而扩大规模。此外,资本市场逐步认识到物业公司的价值,给予其明显高于房地产开发商的估值水平,这也给房企拆分物业子公司上市提供动力。

  以在港上市的公司为例,碧桂园服务、绿城服务和中海物业三家物业公司市盈率分别为42.28倍、39.07倍和31.82倍。而对应的母公司碧桂园、绿城网投平台时时彩、中海地产市盈率分别仅5.28倍、19.26倍、6倍。

  估值差异与行业未来成长性相关。实际上,传统房开业务增速已进入平稳态势,但物管行业仍处于成长阶段。据中指院数据,物业服务百强企业的平均收入由2014年的425.0百万元升至2018年的886.2百万元,复合年增长率为20.2%。

  行业厮杀中,保利物业的优势在于规模。截至2019年4月30日,公司合同管理面积3.7亿平方米,遍布全国136个城市;在管面积1.98亿平方米;在全国管理817项物业,包括549个住宅社区及268个非住宅物业。

  但盈利能力偏弱却显而易见。数据显示,保利物业2016年、2017年、2018年的毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%;同期,公司净利率仅为5.8%、6.9%、7.9%。

  与行业类似规模公司相比,碧桂园服务净利率为19.98%,彩生活和雅生活的净利率也分别为14.34%和25.36%。规模占优势的保利物业,盈利能力却拖了后腿。

  保利物业表示,公司面临各方成本上行压力,包括但不限于:最低工资增加、员工人数增加、节约成本措施生效所需时间。“倘按包干制履行物业管理服务时未能控制成本,我们可能会遭受亏损,且我们的利润率可能会下降。”保利物业称。

  对于IPO募集资金,保利物业将用收购或投资物业管理公司,扩大物业管理规模;开拓增值服务,投资社区产品及服务公司等;升级数字化及智能化管理系统;用作运营资金及一般公司用途。

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